【中古住宅購入記】価格の妥当性を検証する【購入するまでにやったこと】
- どんな記事ですか？
- 基本的な考え方
- 【全般】売り主に聞く
- 【全般】仲介の不動産屋に聞く
- 【土地、建物】不動産取引価格情報から探す
- 【土地】路線価から土地の値段を推測する
- 【建物】新築時の坪単価から建物価格を推測する
- 【太陽光】過去のブロガーを参考に計算する
- 実際に計算してみる
- 値下げ交渉結果
- 他の金額検討方法
- まとめ
どんな記事ですか？
中古住宅のiSmart(築8年)を購入したので，購入までに行ったことを記録しています．
下記にまとめ記事があります．
この記事は中古住宅の価格交渉前に価格の妥当性を検証したものになります。
この検証をもとに値下げ交渉を行いました。
残念ながら希望金額まではいかなかったのですが、納得感を高めるために計算してみることをお勧めします。
基本的な考え方
中古住宅は22年で住宅の価値が0になるといわれています。
よってシンプルに考えると中古住宅の価格は
土地代＋新築時の住宅代×（22-築年数/22）+外構代+新築時の太陽光代×（FIT年数-経過年数）/FIT年数
となります。
問題は、各要素をどうやって見積もっていくかになります。
僕が計算したいくつかの方法を紹介します。
【全般】売り主に聞く
本来は売り主に聞くのがベストです。ただ教えてくれることはたぶんないです。
あちら側は高く売りたいので当然ですね。ただダメもとで聞いてみるのは良いと思います。
【全般】仲介の不動産屋に聞く
仲介の不動産屋も高く売りたいから適当に言うんじゃないの？と思いますが、仲介手数料は3%しか入らないので価格が多少値下げされても損失はほぼないです。
なので相談に乗ってくれることもあります。僕も内訳の予測をいただきました。
※ただ安くすることに抵抗はなくても早く契約させてこようとはするので妄信は禁物です。
【土地、建物】不動産取引価格情報から探す
運が良ければ取引記録が残っているかもしれません。
そうでなくても近隣の相場はわかると思います。僕の物件はここに載っていませんでした。
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
【土地】路線価から土地の値段を推測する
相続税路線価×面積÷0.8×1.1で土地の価格を計算する方法です。
【建物】新築時の坪単価から建物価格を推測する
サスケさんのブログによるとオプション込み延床面積単価でだいたい70万円/坪となっています。
※iSmartⅰの当時の坪単価です。
【太陽光】過去のブロガーを参考に計算する
さすけさんの記事をもとにすると28.8万円/kWみたいです。（i-Smartⅰは電力革命前なので高いですね）
実際に計算してみる
購入した物件の条件は以下です。
販売価格:3280万（値引き前）
築年数:8年
土地:125坪
延べ床:32坪
外構:砂利＋門柱＋カーポート4台分
太陽光:23.4kW（カーポートも使用）
まず新築時の費用を推測します。
4004~4920万円くらいとの予想になりました。
これに先ほどの式を当てはめます。
土地代＋新築時の住宅代×（22-築年数/22）+外構代+新築時の太陽光代×（FIT年数-経過年数）/FIT年数
2920~3554万円ぐらいが妥当価格ということが分かりました。
値下げ交渉結果
3280万→3100万円までしか値下げできませんでした。
一般的な中古住宅購入は個人間売買なので売り主さんの足元を見ることも可能かもしれませんが、僕の場合不動産からの購入でしたので百戦錬磨の不動産屋にははがたちませんでした…
他の金額検討方法
今回は各項目ごとに計算してみましたが、もっとシンプルに中古のiSmartの相場を調べる方法があります。
それがいかになります。
ヤママメさんという方が中古iSmartの相場価格を調査して目安となる計算式を提示してくださっています。興味を持たれた方は是非読んでみてください。
まとめ
以上が僕が購入時に行った価格の妥当性検証です。正直太陽光の扱いが悩んでいて、かかった費用から計算するのでなく、今後得られる金額とメンテ費用を足したり引いたりするほうがあっているのかな？と悩んでいます。
もし自分はこういう計算をした、良い計算式を知っているなどのご意見あればコメントかリプライ待ってます。
固定資産税の書類が出たら答え合わせ編をしてみようと思います。ちなみに物件購入時の土地と建物の価格は適当に割り振ったと言っていたので参考にならないそうです。
（一応建物1600万、土地1500万でしたがそこまでは土地高くないはず）
