【中古住宅購入記】贈与税について調べてみた【購入するまでにやったこと】
- どんな記事ですか？
- どこの情報が一番信用できるの？
- 来年の贈与税非課税額の情報が知りたいんだけど！
- ローンを借りる人と贈与をもらう人が違う場合に必要な手続きは？
- 資金移動のタイミングは？
- 贈与契約書は必要？
- 中古住宅でも住宅取得等資金の非課税は使えるの？
- まとめ
どんな記事ですか？
中古住宅のiSmart(築8年)を購入したので，購入までに行ったことを記録しています．
下記にまとめ記事があります．
この記事は贈与税について調べたことになります．
世間体などがあるのでネットにあまり情報がなく，出てくる文書はお役所文書によりわかりにくく結構不安だったので情報を残しておきます．
※税関係の情報はネットの情報は過信せず何か不安があれば税務署に問い合わせてください！
※この記事は令和3年度の情報になります．最新の情報の当たり方も記載していますので必ずご自身の年度にあった情報を取得してください．
どこの情報が一番信用できるの？
まず，不動産屋さん，銀行やさんの言うことは話半分で聞きましょう，
次にネットの情報も話半分で聞きましょう（この記事を含めて）
一番確実なのは税務署に電話で聞くことです．
電話に抵抗がなく，平日に時間がとれる方はこの方法が一番お勧めです．
この資料の良いところは
・パワポ形式になっていてわかりやすい
・最新の年度だけでなく，1年前のものも調べられる
・新築のみでなく中古のケースも網羅されている
・ついでに住宅にかかわる支援が知れる
というところです．
検索の仕方ですが，
国土交通省の
予算・決算・税制等にアクセスします．
税制改正＞国土交通省税制改正概要にアクセスします．
すると以下のような情報が出てきます．
令和4年度であれば，令和3年度をベースに額だけ変更されたことが分かります．
来年の贈与税非課税額の情報が知りたいんだけど！
2パターンがあります．
1.今年と同じルールの場合
まず，現行ルールがいつまで実施予定かを確認しましょう
例えば令和4年度と5年度の贈与税非課税額は同じです．
2.今年と違うルールの場合
12月の上旬にならないと来年のルールは分かりません．
大体8~9月あたりに税制改正要望が出ます．
ただしこの資料には「贈与税非課税を継続してほしい」くらいの粒度でしか書かれておらず，具体的な額は不明です．
具体的な額は12月の10日付近に出る税制改正概要に記載されています．
しかしここまで待つと年内の契約はすごくギリギリなのでめちゃくちゃ賭けになりますね
ローンを借りる人と贈与をもらう人が違う場合に必要な手続きは？
義実家からローンをもらう場合いくつか手間があるので列挙します．
1.（少なくとも）住宅を共有名義にする必要がある
住宅取得等資金に係る贈与税非課税という名目上贈与をもらった人が住宅取得を行う必要があります．
名義の比率ですが，総費用における贈与の割合と一致させる必要があります．
例:総費用4000万で夫が3500万のローンを借り，妻が500万の贈与をもらった場合
夫:7/8
妻:1/8の共有名義にする必要があります．
多少ずれても贈与と疑われなければよいみたいですが，司法書士の先生に相談してみてください．
ちなみに共有名義にすると相続や離婚のときに少し大変みたいです…
2.不動産の本契約，ローンの本契約と金消時に贈与された人の認印，実印が必要
不動産はなんとなくわかりますが，ローンもいるの？ってなりましたが，抵当権を設定するので，名義共有者全員の許諾が必要みたいです．
不動産屋にも銀行にも早めに贈与があること，共有名義にすることを伝えておくとよいと思います．
3.ローンの本契約時に自己資金証明が必要
これは普通のローンでもあると思うのですが，贈与の場合自分の口座でないのでどのように証明するのか不安でした．
贈与前の場合:贈与する人の通帳の残高写真
贈与後の場合:贈与された人の通帳の残高写真
で大丈夫でした．
※銀行によって違う可能性があります．
資金移動のタイミングは？
法律上は指定されていないので銀行に相談しましょう．
僕の場合，自己資金証明が贈与前の残高写真で行ったので，引き渡し時の振り込みまでに資金移動してあれば問題ありませんでした．
（念のため金消のときには移動させていましたが）
ちなみに「不動産の本契約後でないと資金移動をしてはいけない」みたいな情報をネットでみましたが，税務署に確認したところそのような縛りはないとのことでした．
贈与契約書は必要？
必要ありません．
国税庁の住宅取得等資金の非課税の欄を見ると契約書が必要な旨は書かれていませんでした．念のため税務署に確認してみるとよいかもしれません．
中古住宅でも住宅取得等資金の非課税は使えるの？
使えます．ただしいくつか注意点があります．
1.売主が不動産か個人かで非課税額が変わる
これは消費税が10%かそうでないかで非課税額が変わるからです．
不動産:消費税発生，非課税額大
個人:消費税発生しない,非課税額小となります．
2.省エネ等住宅に該当しづらい
今回僕が学んだのは，
「売主が売却時に既存住宅性能評価を取っていない物件では，省エネ等住宅はほぼ取得できない」ということです．
詳しく説明していきます．
まず中古住宅でも省エネ等住宅に該当することはできます．
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/shinkoku/zoyo/tebiki2021/pdf/016.pdf
この表をみるとA,Bが中古住宅で該当する部分ですね！
僕も購入する物件に住宅性能証明書があったので油断していました．
注2を見てください．
建築後使用されたことのある住宅用の家屋の場合は、その取得の日前2年以内又は取得の日以降に、その証明のための家屋の調査が終了したもの又は評価されたものに限ります。
つまり築3年以上の物件の場合，新築時の住宅性能評価は使用できず，
購入時の2年以内，もしくは以降に再度既存住宅性能評価が必要ということです．
既存住宅性能評価されてる中古物件なんてねえよ！！！（大声）
ここで，買主側による既存住宅性能評価が可能か調べました．
問い合わせたところ以下の回答でした．
・期間は2か月を見ておくと安心
・評価申請書があり，これは設計士でないと作成は難しいもの．そのため建築した設計士さんに依頼する必要がある．
・売主による申請は経験があるが買主による申請は過去なく，困難だと思うとのこと
・また，既存住宅の性能評価自体が手続きが困難なため，年3件程度しか行われず，贈与税目的なら値引き交渉をしたほうが良いとのこと
ということで買主による既存住宅性能評価はほぼ使えないことが分かりました．
つまり省エネ等住宅に該当することは難しいということです．
まとめ
以上，取り乱してしまいましたが，中古住宅の販売時には既存住宅性能評価が必須になる世界が早く訪れてほしいなと思いました．
あまり出回らない情報ですのでどなたかの参考になればと思います．
質問等ございましたら，リプ，メール，DMなどでいただければ回答します．
