【中古住宅購入記】住宅ローンについて考える【購入するまでにやったこと】
どんな記事ですか？
中古住宅のiSmart(築8年)を購入したので，購入までに行ったことを記録しています．
下記にまとめ記事があります．
この記事は住宅ローンの決め方，どう考えたかの記事になります．
何年借りるか，金利の種類はどうするか
まず期間は35年一択でした．
理由は，繰り上げで短くすることはできても長くすることはできないからですね
理由は現在の固定金利と当初固定金利の金利差だとリスクのとり方が中途半端と判断したからです．
10年固定金利は金利が10年以内に上がることに賭ける金利で10年たったら繰り上げ返済を行います．
賭けに勝っても負けても10年後に必ず繰り上げ返済を行う必要があります．
なぜなら10年後の金利は基本的に銀行の言い値になってしまうためです．
どうせ繰り上げるならば変動金利のほうが金利が上がらなかった場合お得だし
金利が上がることに賭けるなら固定金利で10年以内に上がることに賭けたほうがシンプルだと思いました．
変動金利か固定金利か
これは借りる額と金利差
そして金利が上がった時に実際に繰り上げる金額
で決めました．
例えば僕の場合
借りる額:3100万
変動金利:0.42%
固定金利:1.33%（フラット35sで当初5年間0.25%引き下げ）
でした．
この条件で，何年後に金利が何％上がったらどちらが得するかを計算します．
計算結果はこちらです．
まず固定金利が得をするケースですが，青色になっているケースです．
つまり
・5年後に変動金利が2%以上に上がっているケース
・10年後に変動金利が3%以上に上がっているケース
の2つです．
これは，僕の中でほぼあり得ないと判断しました．
次に変動金利でためておくべき額ですが，
・5年で400万
・10年で500万
・15年で450万
のいづれかということが分かります．
これは僕の中で達成可能と判断しました．
これにより，僕は変動金利を選択しました．
上記のシミュレーションは以下の記事にて使用できます．よかったらどうぞ
地方銀行かネット銀行か
これは自分の属性と金利種とつなぎ融資の有無とどれくらい急いでいるかで決めました．
僕の場合
属性:20代，転勤なし，デスクワーカー，年収550万
金利種:変動
つなぎ融資:なし
急ぎ度:制限なし
という条件だったので割と選び放題でした．
口座がゆうちょとネット銀行のみで地方銀行の口座があったほうが便利という
事情もありました．（田舎だけかも）
団信をどうするか
僕は20代であること，別に団体長期障害所得補償保険に入っているため
標準の団信にしました．（外せたら外してた）
ここは特に調べていないので他の方を参考にしてください．
実際のスケジュール
・地方銀行A（ここで借りた）
事前審査1日
本審査8日
・地方銀行B
事前審査3日
・Aruhi（フラット35）
事前審査1日（要電話確認）
実際借りてみての感想
・地方銀行は楽
不動産屋と勝手に連絡や書類のやり取りをしてくれるので
住民票や印鑑証明書の準備だけでよかったです．
火災保険も銀行で申し込んだのですが，省令準耐火の書類なども不動産屋と銀行で
いい感じにしてくれました．僕の場合は不動産屋から住宅ローン手数料などは取られていませんが，一応確認したほうが良いですね
・値下げ交渉はしなくてよかった
銀行の人が「他に検討しているところあれば銀行名と金利を教えてください」
という形で教えると勝手に下げてくれました．
だいたい2週間くらい計2往復したところで0.50%→0.40%まで下がりました．
（ただし条件がきつかったので0.42%で妥協）
・地方銀行が店内やネットに提示している金利よりめっちゃ下がる
これ当たり前かもしれないですがすごく心配じゃなかったですか！？
僕の場合0.92%→0.42%だったのですが，頭ではわかってても心は不安でした．
表示金利があてにならないのでとりあえず事前審査出す必要があるのやめてほしいです．
・ネット銀行も手厚い
契約者用チャットが存在し，そこで質問するとすぐ回答してくれました．
借入金額の変更などにもすぐ対応してくれ，電話応対も早いので
「ネットローン＝サービス悪」という印象は感じなかったです．
また契約をしていなくても本審査を前倒しでしてくれるなど
意外と手厚いと感じました
※本審査までの印象です
まとめ
以上が僕の住宅ローンの決め方になります．
ちゃんとした知識は本などで勉強することをお勧めします．
僕は千日太郎さんの本とブログで勉強しました．
